Achat d'une propriété Location - éviter les tours du vendeur

Soyez prudent lorsque vous achetez un bien locatif. Nous avons séjourné dans un motel pour une semaine de l'hiver. Le projet de loi a montré le double de ce qu'elle devrait avoir, mais depuis que j'ai déjà payé le montant exact en espèces, je n'y pensais pas. Lorsque nous avons remarqué que le lobby et la piscine n'étaient pas chauffés, nous avons pensé qu'il était la frugalité. Seulement un an plus tard, quand j'ai lu une histoire de nouvelles au sujet d'un nouveau propriétaire du mal à faire le travail motel, je me rends compte ce qui se passait.

Le propriétaire avait été l'intention de vendre. Pour préparer, elle a été en utilisant les deux moyens les plus élémentaires pour gonfler la valeur estimative: dépenses diminuer et augmenter les revenus déclarés. En arrêtant les réparations et l'ajout de 100 $ tranquillement dans le revenu tous les jours, elle a peut-être montré $ 45,000 plus de revenu net pour l'année. À un taux de 0,08 capitalisation, ce qui signifie l'évaluation viendrait 562000 $ de plus que ce qu'elle devrait avoir. Oups! Le pauvre type qui surpayés!

Voulez-vous éviter une telle erreur lors de l'achat des biens de location? Vous avez besoin de regarder pour des trucs comme ceux-ci. Vous avez également de comprendre les bases permettant d'évaluer la propriété à revenus.

Il commence par le taux de capitalisation, ou "taux de capitalisation." Si les investisseurs dans une zone s'attendre à un rendement de 8% sur les actifs, le taux de capitalisation est .08. Le bénéfice net avant service de la dette est divisé par ce pour arriver à la valeur d'une propriété. Je lui explique ce dans un autre article, mais le principal point ici est de se rappeler que chaque dollar de revenu supplémentaire montré augmentera la valeur estimative de 12,50 $ avec un taux de capitalisation de 0,08 ou de 10 $, si le taux de capitalisation est .10.

Vendeurs Dirty Tricks

Si les vendeurs d'immeubles locatifs augmenter le net par des moyens honnêtes, la propriété devrait se vendre pour plus. Malheureusement, il existe de nombreuses façons malhonnêtes, à la fois juridiques et frauduleuse, qui sont parfois utilisés. Contrairement à des vendeurs de maisons, qui peut couvrir les fissures de fondation avec du plâtre, les astuces utilisées par les vendeurs de propriétés à revenus ne sont pas sur l'apparence. Ils sont sur le revenu et les dépenses.

Le revenu peut être gonflé en vous montrant le «pro forma», ou les projections de revenus, au lieu de les loyers réels perçus. Demandez les chiffres réels, et de vérifier qu'aucun des appartements répertoriés comme étant occupé sont effectivement vacant. Aussi, assurez-vous qu'aucun des revenus est à partir d'un des événements du temps, comme la vente de quelque chose.

Les revenus provenant des distributeurs automatiques est une zone grise. Investisseurs intelligents soustraire ce du revenu net avant d'appliquer le taux plafond, puis rajouter la valeur des machines elles-mêmes. Si les machines de blanchisserie faire 6000 $, par exemple, ce serait ajouter 75000 $ à la valeur estimative (.08 taux de capitalisation), si elle est incluse. Comme ils sont facilement remplaçables, en ajoutant le coût de remplacement 10,000 $ au lieu fait plus de sens.

Cacher les dépenses est la plus fréquente des trucs du vendeur. Payer pour les réparations dans les livres, ou tout simplement en évitant les réparations nécessaires pour une année, peut considérablement augmenter le revenu net. Exigez une comptabilité de toutes les dépenses. Si un certain nombre dans un catégorie de dépenses est suspect, de le remplacer par votre meilleure estimation propre.

Analyser chacune des catégories suivantes, en vérifiant les chiffres autant que possible, et son remplacement par vos propres conjectures, si elles sont trop soupçonne: les taux d'inoccupation, la publicité, de nettoyage, entretien, réparations, frais de gestion, les fournitures, les taxes, assurances, services publics, les commissions, légales frais et autres dépenses. C'est ainsi que vous faire l'achat en toute sécurité location....