Gifting Immobilier vertu de l'exclusion de l'impôt annuel cadeau

Nous savons que vous pouvez donner jusqu'à 12.000 $ par personne et par an et de ne jamais payer un impôt sur les donations fédéral - grâce à l'exonération fiscale don annuel. C'est très bien si vous écrivez un chèque ou tout simplement donner de l'argent. Mais, comment pouvez-vous donner à quelqu'un une maison ou une entreprise ou toute autre chose qui n'est pas l'argent et encore l'ont relèvent le rapport annuel cadeau impôt exclusion?

Disons que vous êtes les parents ont un condo en Floride qu'ils ont acheté il ya plusieurs années pour 100.000 $, et c'est maintenant une valeur de 400.000 dollars. Maintenant, ils veulent le donner à vous et vos deux soeurs parce qu'ils sont préoccupés par les lois de Medicaid et de leurs nouveaux droits de succession.

La qualification de l'ensemble de condo $ 400,000 au titre de l'exclusion d'impôt don annuel n'est pas facile. Tout d'abord, il est difficile de succession véritable cadeau par incréments $ 12,000. Bien sûr, vous pouvez le faire simplement en divisant la valeur du condo (400 000 $) par le montant annuel de l'exclusion (12.000 $ en 2006). Dans notre exemple, 12.000 $ est égal à un intérêt 1/34th dans le condo, ce qui signifie que chacun de vos parents pourrait vous donner, et chacun de vos sœurs un intérêt 1/34th dans le condo de chaque année. À ce rythme, il faudrait environ 6 ans pour achever le transfert. Si les conjoints ont été inclus dans les dons annuels, puis le temps nécessaire pour transférer le condo tout entière serait réduite à environ trois ans. [Une planification minutieuse pourrait réduire ce temps à 366 jours en faisant les premiers transferts sur Décembre 31, les transferts deuxième sur les points suivants 1er Janvier et les transferts définitifs au 1er Janvier de l'année prochaine.]

Semble assez lourde mais, n'est-ce pas? Et, il est. Par ailleurs, chaque année vos parents auraient à préparer un nouvel acte pour chaque don et aurait pour enregistrer chaque acte sur les registres fonciers. De plus, ils vont probablement besoin d'un avocat pour prendre soin de tout ce qui pour eux. Les coûts pour tout ce travail, y compris les frais d'enregistrement, peut être assez substantielle. Puis, lorsque tous vous décidez de vendre le condo, vous aurez à mettre 34 titres différents ensemble, avec tous les propriétaires de la signature de rabais sur la vente.

Il ya encore un autre problème - qui est, vous devez vous assurer que vos valeurs sont toutes correctes. Vous voyez, si vous donner de l'argent, il n'y a pas queston à ce que la valeur du don est. Avec autre chose que de l'argent, qu'il s'agisse d'immobilier, actions, obligations, objets de collection, etc, il n'ya souvent pas de valeur facilement vérifiable. Donc, vous avez besoin d'avoir la propriété évaluée par un évaluateur qualifié, de sorte que la valeur relève de l'exclusion annuel. Il existe des règles pour ce faire et, si vous ne respectez pas, puis l'IRS peut toujours contester la valeur de votre. Si la valeur est jugée plus que le montant annuel de l'exclusion, alors, vous auriez à déposer une déclaration de revenus chaque année don et peut-être payer un impôt sur les donations. Les évaluations coûtent de l'argent et se faire à chaque fois qu'un don est fait.

Y at-il une meilleure façon de transférer des biens réels en vertu de l'exonération fiscale don annuel? Bien sûr il ya! Personne ne veut céder des biens immobiliers dans la manière que nous venons de parler. C'est tout simplement trop lourd, beaucoup de temps, et coûteux. La meilleure façon de transférer des biens réels en vertu de l'exonération fiscale don annuel est d'utiliser une entité juridique distincte, comme une personne morale, ou une société à responsabilité limitée, ou une société familiale limitée pour faciliter le transfert. Ma préférence est une société à responsabilité limitée (SARL), car il est facile et peu coûteux à mettre en place, et ne crée pas la nécessité pour d'autres dépenses en cours.

Voici comment cela fonctionne: Tout d'abord, vos parents créerait une société à responsabilité limitée. Appelons cela de la famille Smith Condo, LLC. La LLC pourrait être créé avec 34 unités d'adhésion (400 000 $ / 12 000 $). Tes parents seraient alors transférer leur condo à la SARL, en échange de toutes les unités d'appartenance (34 de chaque parent recevrait 17 unités d'adhésion). Un seul acte est nécessaire quand vos parents transférer le condo de la LLC, et un seul enregistrement est nécessaire. De même, une seule évaluation est nécessaire pour établir la valeur du condo au moment du transfert.

Maintenant, chaque fois que vos parents souhaitent faire un don à chacun de vous dans leur exclusion de donation annuelle, tout ce qu'ils ont à faire est de transférer une unité de l'appartenance à la LLC. Aucun des actes supplémentaires sont nécessaires, aucun enregistrement des actes est nécessaire, et les frais d'avocat ne sont nécessaires. Les transferts doivent se refléter sur les livres de la LLC, mais c'est tout. Non seulement la LLC, il est très facile de transférer la propriété en premier lieu, il le rend également très facile à gérer la propriété et, éventuellement, de le vendre, le moment venu.

C'est la meilleure façon de transférer des biens réels ou de toute autre type de propriété aux bénéficiaires multiples en vertu de l'exonération fiscale don annuel.

La prochaine fois: Est-ce si terrible, si vous allez sur le montant de l'exclusion cadeau fiscal annuel pour toute année?...